國(guó)家發(fā)改委發(fā)布通知，提出自8月1日起基礎(chǔ)設(shè)施REITs由試點(diǎn)轉(zhuǎn)入常態(tài)化發(fā)行。這是深化投融資體制機(jī)制改革和多層次資本市場(chǎng)建設(shè)的重要舉措。

近日，基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)迎來(lái)重磅利好。7月26日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布通知，提出自8月1日起基礎(chǔ)設(shè)施REITs由試點(diǎn)轉(zhuǎn)入常態(tài)化發(fā)行。這是深化投融資體制機(jī)制改革和多層次資本市場(chǎng)建設(shè)的重要舉措。本期，我們來(lái)聊一聊基礎(chǔ)設(shè)施REITs的基本特點(diǎn)以及收益風(fēng)險(xiǎn)特征。

01.什么是REITs？

REITs，即不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(Real Estate Investment Trusts)，是指向投資者發(fā)行收益憑證，募集資金投資于不動(dòng)產(chǎn)，并將產(chǎn)生的絕大部分收益分配給投資者的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，公募REITs是資產(chǎn)的“IPO”，投資者可在公開(kāi)的二級(jí)市場(chǎng)上交易轉(zhuǎn)讓其持有的REITS份額。

02.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上采用“公募基金+資產(chǎn)支持證券”的結(jié)構(gòu)。具體而言，通過(guò)向投資者公開(kāi)募集資金設(shè)立封閉式基金，將80%以上基金資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券，并持有其全部份額，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司全部股權(quán)，進(jìn)而穿透取得基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目完全所有權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)利。

03.基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)區(qū)域和行業(yè)范圍有何要求？

1.全國(guó)各地區(qū)符合條件的項(xiàng)目均可申報(bào)。重點(diǎn)支持位于京津冀協(xié)同發(fā)展、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、長(zhǎng)三角一體化發(fā)展、海南全面深化改革開(kāi)放、黃河流域生態(tài)保護(hù)和高質(zhì)量發(fā)展等國(guó)家重大戰(zhàn)略區(qū)域，符合“十四五”有關(guān)戰(zhàn)略規(guī)劃和實(shí)施方案要求的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。

2.試點(diǎn)主要包括下列行業(yè)：交通基礎(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施、倉(cāng)儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、新型基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房，探索在水利設(shè)施、旅游基礎(chǔ)設(shè)施等其他基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域開(kāi)展試點(diǎn)。

04.基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs與股票有何不同？

如果說(shuō)股票是“公司上市”后發(fā)行的有價(jià)證券，公募REITs可以被形象地理解為“資產(chǎn)上市”后發(fā)行的有價(jià)證券。投資人通過(guò)持有REITs基金份額，間接成為了基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的“股東”，且基金上市之后也會(huì)有交易報(bào)價(jià)，與股票投資有異曲同工之妙。

不同于股票，公募REITs具有以下特點(diǎn)：首先，公募REITs市場(chǎng)波動(dòng)相對(duì)較小。公募REITs底層資產(chǎn)主要為成熟優(yōu)質(zhì)、運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，現(xiàn)金流預(yù)期相對(duì)明確，單位價(jià)值波動(dòng)性原則上相對(duì)有限。

其次，公募REITs收益的增長(zhǎng)空間相對(duì)有限。從物業(yè)運(yùn)營(yíng)角度來(lái)看，出現(xiàn)物業(yè)收入大幅增長(zhǎng)或維持持續(xù)性高增長(zhǎng)的可能性較小。在此基礎(chǔ)上，公募REITs具有較高的分紅比例。公募REITs設(shè)有強(qiáng)制分紅比例，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%，收益分配機(jī)制相較股票更為嚴(yán)格。

05.基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs與債券有何不同？

一方面，公募REITs沒(méi)有固定利息回報(bào)，其收益主要依靠資產(chǎn)本身的現(xiàn)金流產(chǎn)生能力，以及資產(chǎn)增值帶來(lái)的份額價(jià)值提升預(yù)期，會(huì)有一定的變動(dòng)。另一方面，公募REITs本息沒(méi)有主體信用擔(dān)保，依賴于資產(chǎn)本身的運(yùn)營(yíng)。因此，受基金管理人及資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)能力的影響，存在由于運(yùn)營(yíng)等因素造成單位價(jià)值下跌的風(fēng)險(xiǎn)。?

06.基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs與普通公募基金有何不同？

不同于普通公募基金，公募REITs具有以下特點(diǎn)：一是資金投向不同。公募REITs產(chǎn)品以擁有持續(xù)、穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流的一個(gè)或數(shù)個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目作為底層基礎(chǔ)資產(chǎn)，而普通公募基金主要投資標(biāo)的為分散化配置的股票、債券等。

二是收益來(lái)源不同。公募REITs收益來(lái)源主要為底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益和物業(yè)資產(chǎn)增值收益，而普通主動(dòng)型公募基金除股息、利息收益外，還包括通過(guò)靈活調(diào)整投資組合獲取的資本利得，指數(shù)型公募基金的收益情況則取決于指數(shù)表現(xiàn)。

三是產(chǎn)品定位不同。公募REITs借助發(fā)行人、管理人在基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)及投資管理領(lǐng)域的專業(yè)優(yōu)勢(shì)及資源積累，通過(guò)運(yùn)營(yíng)維護(hù)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，來(lái)獲得基金價(jià)值的不斷提升，而普通主動(dòng)型公募基金主要依靠基金管理人的主動(dòng)投資能力，通過(guò)靈活配置資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)投資收益。

來(lái)源 ：華泰證券投教基地、中國(guó)證監(jiān)會(huì)